Il condominio ha 2 civici, scoppia il contenzioso: ma cosa dice la legge

Capita spesso di imbattersi in palazzi con due ingressi e due civici diversi: in questo caso, come si dividono le spese?

Hai mai visto quei palazzi enormi che hanno due ingressi diversi, magari addirittura con due numeri civici separati? Da fuori sembrano quasi due mondi distinti, ma poi scopri che in realtà fanno parte dello stesso condominio.

Ed è lì che nasce la domanda: ma le spese chi le paga? Tutti insieme oppure ognuno per conto suo?

Condominio unico o doppio palazzo: come funziona quando un palazzo ha più numeri civici

La regola base è semplice: se le unità immobiliari condividono parti fondamentali dell’edificio, per esempio tetto, fondamenta, facciata ecc…, si parla comunque di condominio unico.

Non importa che ci siano due portoni, due scale o due ascensori: la struttura è la stessa e quindi esistono beni comuni che coinvolgono tutti i proprietari. In questi casi si parla di “condominio parziale”, una situazione riconosciuta anche dal Codice civile.

Non sempre le spese sono in comune: ecco in quali specifici casi ognuno paga per sé

Il principio è davvero molto semplice: se un servizio riguarda solo una parte del palazzo, allora pagano solo i condomini che lo usano. È la cosiddetta regola dell’“utilizzazione separata”.

Per esempio se al civico 1 c’è un ascensore e al civico 2 no, i costi di manutenzione dell’ascensore non ricadono anche su chi vive dall’altra parte. Stesso discorso per scale, androni, cortili o lastrici solari riservati a un solo ingresso. In poche parole, chi ne beneficia, paga.

Le spese in comune quando il condominio ha più numeri civici

Poi ci sono i beni che invece non puoi dividere. Ad esempio la facciata non si può dividere e protegge l’intero edificio: non puoi dire che appartenga solo a una scala. Stesso discorso per i muri portanti, le fondamenta o il tetto. In questi casi, tutti i condomini, sia quelli del civico 1 che quelli del civico 2, devono contribuire in base ai millesimi di proprietà. La legge, su questo, non lascia spazio a interpretazioni.

La Corte di Cassazione è stata chiara su questo punto: anche se il palazzo ha civici diversi, quando si tratta di parti essenziali che reggono l’edificio, come i pilastri portanti, il costo deve ricadere su tutti i proprietari. Non conta da quale ingresso entri o quale scala usi.

Vivere in un condominio con due numeri civici non significa pagare sempre tutto insieme. Per i servizi esclusivi si divide solo tra chi li utilizza, per le parti comuni invece si contribuisce tutti in proporzione ai millesimi. Facile, no?